Autor: Rechtsanwalt Martin Klein, Ansbach, www.anwaltskanzlei-klein.de

Falsches Baujahr angegeben: Rückabwicklung des Hauskaufs wegen Arglist zur Beschaffenheit der Kaufsache

Verkäufer von Immobilien sollten nach diesem Urteil bei der Angabe des Baujahrs des Gebäudes stets die Wahrheit sagen.

In einem notariellen Kaufvertrag hatte die Hausverkäuferin als Baujahr das Jahr 1997 angegeben. Tatsächlich war das Haus jedoch bereits im Jahr 1995 erstmals bezogen worden. Deshalb verlangten die Käufer nun die Rückabwicklung des Kaufvertrags und die Rückzahlung von etwa 600.000 EUR.

Schließlich klagten sie das Geld ein und gewannen den Rechtsstreit. Käufer müssen sich darauf verlassen können, dass ein Haus dem technischen Stand des vereinbarten Baujahrs entspricht. Auch der im Kaufvertrag vereinbarte "Ausschluss der Sachmängelgewährleistung" schützte den Verkäufer nicht. Dieser galt nicht für eine vertraglich vereinbarte Beschaffenheit der Kaufsache. Außerdem hatte die Verkäuferin arglistig gehandelt.

Hinweis: Der Kaufvertrag über ein Haus ist also rückabzuwickeln, wenn der Verkäufer ein falsches Baujahr angibt.

Quelle: OLG Hamm, Urt. v. 02.03.2017 - 22 U 82/16

Bitte Abstand halten: Nachbarn dürfen auf Entfernung einer zu nah angebrachten Wärmepumpe bestehen

Die Vorschriften des Bauordnungsrechts sollten von Nachbarn stets eingehalten werden - sonst wird es teuer.

Eine Wärmepumpe wurde in 2 m Entfernung zum Nachbargrundstück betrieben. Die Nachbarn verlangten nun, dass diese Wärmepumpe beseitigt wird, da von ihr eine erhebliche Lärmbelästigung ausging. Die Abstandsfläche von mindestens 3 m sei nicht eingehalten worden. Schließlich klagten die Nachbarn ihren Beseitigungsanspruch ein - mit Erfolg.

Tatsächlich musste die Wärmepumpe entfernt werden. Dabei kam es nicht auf die Dimension der Anlage an, sondern auf die Emissionen, die sie verursachte.

Hinweis: Der Beseitigungsanspruch setzte kein Verschulden der Betreiber der Wärmepumpe voraus. Die Pumpe muss mindestens 3 m Abstand zum Nachbargrundstück haben, anderenfalls gibt es einen Beseitigungsanspruch.

Quelle: OLG Nürnberg, Urt. v. 30.01.2017 - 14 U 2612/15

Das mitgekaufte Haustier: Ein sieben Jahre zurückliegender Marderbefall ist kein offenbarungspflichtiger Sachmangel

So ein Marder hat schon vielen Menschen Ärger verursacht und kann aufgrund dessen sicherlich eine lange Liste unrühmlicher Spitznamen aufweisen. Doch kann ein Marder auch ein sogenannter "Sachmangel" sein?

Bereits seit dem Jahr 2007 gab es in einer Wohnungseigentumsanlage Probleme mit einem Marder. Sieben Jahre später, im Jahr 2014, wurde eine der Eigentumswohnungen verkauft. In dem notariellen Kaufvertrag vereinbarten die Parteien den Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel. Über den Marderbefall sagten die Verkäufer nichts. Als der Marder dann erneut zuschlug, verlangte der Käufer 20.000 EUR für den auf ihn entfallenden Anteil für eine Dachsanierung zum Schutz vor weiteren Mardern und klagte den Betrag ein.

Das Oberlandesgericht Hamm entschied jedoch anders. Zwar ist ein akuter Marderbefall ein Sachmangel - aber ein sieben Jahre zurückliegender Marderbefall stellt keinen solchen offenbarungspflichtigen Sachmangel dar.

Hinweis: Dieser Grundsatz wird sicherlich auch für andere Mängel an einer Immobilie entsprechend gelten.

Quelle: OLG Hamm, Urt. v. 13.02.2017 - 22 U 104/16

Beurkundungszwang: Fehlende sachkundige Beratung macht Immobilienreservierungen unwirksam

Vor dem Gang zum Notar werden Immobilien häufig für den potentiellen Käufer reserviert. Doch wie verbindlich ist eine solche Reservierung eigentlich?

Der Verkäufer einer Eigentumswohnung und die interessierten potentiellen Käufer schlossen eine Reservierungsvereinbarung. Danach sollten sie unter anderem eine Reservierungsgebühr von 3.000 EUR an den Verkäufer zahlen. Die endgültigen Vertragsverhandlungen scheiterten dann jedoch - die Käufer verlangten die Rückzahlung der Reservierungsgebühr. Schließlich zogen sie vor Gericht.

Das Amtsgericht München entschied, dass die Reservierungsvereinbarung unwirksam war und deshalb das Geld zurückgezahlt werden muss. Es fehlte an einer notariellen Beurkundung der Reservierung. Dieser sogenannte "Beurkundungszwang" soll auf die Bedeutung des Geschäfts hinweisen und eine sachkundige Beratung sicherstellen. Unabhängig vom Zweck des Beurkundungszwangs muss die Beurkundung in jedem Fall dann erfolgen, wenn das in der Vereinbarung versprochene Entgelt 10 % bis 15 % der vereinbarten Provision übersteigt. Und das war hier der Fall.

Hinweis: Reservierungsvereinbarungen dürften also in weiten Teilen unwirksam sein, denn eine notarielle Reservierungsvereinbarung schließen die allerwenigsten.

Quelle: AG München, Urt. v. 01.07.2016 - 191 C 28518/15

Nichts mit "Trick 17": Abgelehnter Bauantrag für einen Carport kann nicht durch dessen Mobilität umgangen werden

Immer wieder kommen Bauherren auf die Idee, das Baurecht durch die Erstellung mobiler Anlagen zu umgehen. Das ist allerdings nicht in jedem Fall möglich.
In diesem Fall ging um ein größeres Grundstück. Der Eigentümer wollte eine Doppelgarage mit Werkstatt und einen Carport errichten. Der Antrag zum Bau des Carports hatte keinen Erfolg. Daraufhin stellte er auf dem Grundstück eine Metallkonstruktion mit Dachaufbauten aus Wellblech und Holzstreben auf. Die Unterkonstruktionen waren einseitig mit Rollen ausgestattet. Da diese "mobilen Unterstände" im bauordnungsrechtlichen Außenbereich aufgestellt worden waren, ordnete die zuständige Behörde die Beseitigung an. Dagegen klagte der Eigentümer.
Seine Klage hatte allerdings keinen Erfolg, da die Beseitigungsverfügung rechtmäßig war. Bei dem mobilen Carport handelte es sich um bauliche Anlagen. Allein der Umstand, dass der Carport beweglich war, schloss diese Eigenschaft nicht aus. Die Anlage ruhte aufgrund ihrer eigenen Schwere auf dem Boden. Trotz der theoretischen Mobilität war sie als feste Anlage zu werten. Und da hierfür keine Baugenehmigung vorlag, durfte sie im Außenbereich nicht errichtet werden.
Hinweis: Tricks im Baurecht fallen irgendwann einmal auf. Bauherren sollten davon die Finger lassen.

Quelle: VG Cottbus, Urt. v. 12.01.2017 - 3 K 1038/15

Rohrbruch in WEG-Anlage: Unterschied zwischen Instandsetzung und Instandhaltung entscheidet über die Haftungsfrage

Auch im Wohnungseigentumsrecht ist die Unterscheidung zwischen Instandsetzung und Instandhaltungsmaßnahmen erheblich - insbesondere für die Frage, wer die Kosten trägt.
Ein Mann war Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft. In seinem Eigentum befand sich ein in einem Hof der Wohnanlage stehendes, zweigeschossiges Einfamilienhaus. Darin verlief in einer Zwischendecke ein Wasserrohr der gemeinschaftlichen Heizungsanlage, das schließlich brach. Die Zwischendecke wurde daraufhin durchfeuchtet und hing durch. Der Mann beauftragte ein Unternehmen mit der Reparatur des Rohrs und beseitigte die Beschädigungen an der Zwischendecke selbst. Für die Arbeiten verlangte er die Zahlung von etwas über 1.000 EUR.
Ob er die auch bekommt, ist noch nicht abschließend geklärt. Der Bundesgerichtshof (BGH) verwies die Angelegenheit zur Vorinstanz zurück und wies dabei darauf hin, dass nach der Teilungserklärung die Instandhaltung dem Sondereigentümer obliegt, während die Instandsetzung im Zweifel Sache der Gemeinschaft ist. Der BGH konnte über diesen Fall noch nicht abschließend entscheiden, da nicht feststand, ob der Schaden durch eine Reparatur der Wasserleitung verursacht worden war. Ist der Schaden infolge der Instandhaltungsmaßnahme oder Instandsetzung eingetreten, erhält der Mann kein Geld. Er kann den Ersatz jener Kosten verlangen, die im Rahmen der Leitungsreparatur beim Öffnen und Wiederverschließen der Decke entstanden sind. Ein Ersatzanspruch besteht jedoch nicht, wenn die Zwischendecke bereits wegen Durchfeuchtung beschädigt war und ohnehin erneuert hätte werden müssen.
Hinweis: Wie es sich hier verhält, war für den BGH noch nicht zweifelsfrei klar. Die Darlegungs- und Beweislast für die Schadensursächlichkeit trägt der geschädigte Mann als Kläger.

Quelle: BGH, Urt. v. 09.12.2016 - V ZR 124/16

Unfall durch Glatteis: Unvermittelt auftauchende Einzelflächen führen nicht immer zum Schadensersatzanspruch

Nicht bei jedem Glätteunfall vor der Haustür haftet der Hauseigentümer.
Eine Frau rutschte auf einer Glatteisfläche auf einem Gehweg aus. Die Arbeitgeberin der Verunfallten verklagte den Hauseigentümer auf Schadensersatz wegen der geleisteten Entgeltfortzahlungskosten im Krankheitsfall. Der Anspruch auf Entgeltfortzahlung geht nämlich in solchen Fällen auf den Arbeitgeber über. Hier hatte die Arbeitgeberin allerdings Pech, da ihre Arbeitnehmerin überhaupt keinen Anspruch hatte, der hätte übergehen können. Es lag nämlich keine Verletzung der Räum- und Streupflicht seitens des Hauseigentümers vor. Dafür muss entweder eine allgemeine Glätte vorliegen oder es müssen Anhaltspunkte für eine ernsthafte drohende Gefahr aufgrund einzelner Glättestellen vorhanden sein. Da hier keine allgemeine Glätte vorherrschte, gab es lediglich eine einzige Glatteisfläche von ca. 1 x 1 m Größe vor dem Haus des Eigentümers. Ansonsten war der Bürgersteig nämlich trocken und geräumt. Der Eigentümer des Hauses musste den Bürgersteig morgens demnach nicht eingehender auf glatte Einzelflächen überprüfen, als dies ein Passant gemeinhin zu tun hat.
Hinweis: Da hat der Grundstückseigentümer viel Glück gehabt. Es empfiehlt sich stets, eine entsprechende Versicherung abzuschließen, die auch solche Schäden umfasst.

Quelle: BGH, Urt. v. 14.02.2017 - VI ZR 254/16

Schneebedeckte Hundehaufen: Fehlende Aufforderung zur Schadensbeseitigung führt zum Wegfall von Ersatzansprüchen

Hier kommt wieder ein Fall, bei dem man sich unwillkürlich fragt, ob sich die Justiz tatsächlich mit so etwas beschäftigen muss.
Ein recht skurriler Fall: Eine Eigentumswohnung mit Garten wurde im Winter verkauft. Der Verkäufer hatte zuvor seinen Hund öfters in den Garten gelassen. Dort hinterließ dieser eine Vielzahl von Hundehaufen, die dem Käufer allerdings erst einige Wochen nach der Übergabe auffielen. Vorher waren diese Haufen nämlich durch Schnee bedeckt gewesen. Der Käufer beauftragte eine Gartenbaufirma mit der Beseitigung der Haufen, bei der angeblich eine Kontamination des Erdreichs festgestellt wurde. Der Oberboden musste abgetragen werden. Die entstandenen Kosten von 3.500 EUR verlangte der Käufer nun von dem Verkäufer erstattet und klagte seine Forderung ein.
Auch das Gesicht war der Auffassung, dass es sich grundsätzlich um einen Sachmangel handelte. Der Käufer hätte den Verkäufer allerdings zum Entfernen der Haufen auffordern und eine entsprechende Nachfrist setzen müssen. Da er dies versäumt hatte, konnte er nun auch keinen Schadensersatz mehr verlangen. Auf die Tatsache, dass der Käufer die Kontamination des Bodens selbst mit verursacht hat, da er den Kot zu spät beseitigt hatte, kam es letztendlich nicht mehr an.
Hinweis: In diesem Fall hat der Käufer also Pech gehabt. Wie so häufig, muss derjenige, der von einem anderen etwas verlangt, diesen zunächst dazu auffordern. Und diese Aufforderung ist in einer Vielzahl von Fällen auch mit einer Frist zu versehen.

Quelle: AG München, Urt. v. 13.04.2016 - 171 C 15877/15

Behinderung eines Eigentümers: Wohnungseigentümergesellschaft muss nicht alle Baumaßnahmen dulden

Gravierende bauliche Veränderungen einer Wohnungseigentumsanlage müssen gemeinschaftlich beschlossen werden.
Der Eigentümer einer im fünften Stock liegenden Wohnung pflegte mit seiner Ehefrau die gemeinsame, zu 100 % schwerbehinderte Enkeltochter. Einen Aufzug gab es in dem Haus nicht. Deshalb stellte er in einer Eigentümerversammlung den Antrag, in dem offenen Schacht in der Mitte des Treppenhauses auf eigene Kosten einen geräuscharmen Personenaufzug bauen zu dürfen. Als dieser Antrag abgelehnt wurde, klagte er gegen die Wohnungseigentümergesellschaft - jedoch vergeblich.
Der Mann darf die Baumaßnahmen nicht ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer durchführen. Für die Frage, ob eine Zustimmung erforderlich ist, kommt es entscheidend darauf an, ob für die anderen Wohnungseigentümer ein Nachteil entsteht, der "über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht". Und solche Nachteile hat das Gericht in diesem Fall angenommen.
Grundsätzlich werden die anderen Wohnungseigentümer den Einbau eines Treppenlifts und einer Rollstuhlrampe dulden müssen. Anders sieht das aber bei dem Einbau eines Personenaufzugs aus. Denn der Einbau ist nur mit einem erheblichen Eingriff in die Substanz des Gebäudes durchführbar. Außerdem würden die anderen Eigentümer von dem Gebrauch eines Teils des gemeinschaftlichen Treppenhauses ausgeschlossen; der für den Einbau des Fahrstuhls vorgesehene Schacht wurde bislang zum Abstellen von Fahrrädern und Kinderwagen genutzt. Zudem sei dieser Platz erforderlich, um sperrige Gegenstände durch das Treppenhaus zu transportieren. Der Mann hätte außerdem bereits bei Einzug wissen müssen, dass solche Probleme auf ihn zukommen können.
Hinweis: Die Rechtslage dürfte anders aussehen, wenn es beispielsweise um eine Rampe geht, die vor einem Haus installiert werden muss. Ein behinderter Eigentümer dürfte dann einen Anspruch auf die Duldung einer Installation haben. Bezahlen müsste er sie aber stets selbst.

Quelle: BGH, Urt. v. 13.01.2017 - V ZR 96/16

Spielplatzbau "vergessen": Ein durch eine Auflage entstandener Anspruch kann als Dauerverpflichtung nicht verjähren

Ein interessanter Fall aus München, der viele Wohnungseigentümergemeinschaften betreffen wird.
Eine Wohnungseigentumsanlage wurde Anfang der 80er Jahre neu errichtet. In der Baugenehmigung für die Anlage war festgehalten worden, dass Spielbereiche zu erstellen und diese auch dauerhaft zu unterhalten sind. Ein Eigentümer stellte nun im Jahr 2015 den Antrag, den besagten Spielplatz gemäß der Baugenehmigung endlich auch zu errichten. Doch der Antrag wurde von der Eigentümergemeinschaft abgelehnt. Dagegen klagte der Eigentümer - mit Erfolg.
Eine ordnungsgemäße Instandhaltung und -setzung ist auch bei solchen Maßnahmen gegeben, mit denen den Erfordernissen öffentlich-rechtlicher Vorschriften entsprochen werden soll. Der Anspruch auf Herstellung eines durch eine Auflage vorgeschriebenen Spielplatzes stellt eine ständig neu entstehende Dauerverpflichtung dar und kann nicht verjähren.
Hinweis: Es gibt also im Wohnungseigentumsrecht Rechte und Verpflichtungen, die nicht verjähren können. Da ergibt es Sinn, sich die alten Bauunterlagen einmal genau anzuschauen.

Quelle: AG München, Urt. v. 15.01.2016 - 481 C 17409/15

Auch nach Wohnungsverkauf: Versicherungsleistung muss an die ursprünglich Geschädigte ausgezahlt werden

Ein interessanter neuer Fall aus einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
Es ging um eine im Eigentum einer Frau stehende Wohnung, deren Kinder im Juli 2013 als neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wurden. Bereits im Dezember des Vorjahres war es in der Wohnung zu einem Wasserschaden gekommen. Im August und Oktober 2013 zahlte die Versicherung knapp 1.000 EUR an die Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Verwalter der Eigentümergemeinschaft rechnete nun den Anspruch auf diese Summe seitens der Mutter mit ihren noch rückständigen Hausgeldansprüchen auf. Das sahen die Kinder als neue Eigentümer nicht ein - sie klagten die Versicherungssumme gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft ein. Sie waren der Ansicht, dass ihnen die Versicherungsleistung zustand und diese somit nicht mit Rückständen der Mutter als ehemalige Eigentümerin verrechnet werden dürfe.
Ihre Klage hatte allerdings keinen Erfolg. Schließt eine Wohnungseigentümergemeinschaft für das Gebäude eine Gebäudeversicherung ab, handelt es sich um eine Versicherung auf fremde Rechnung. Aufgrund des bestehenden Treuhandverhältnisses muss die Wohnungseigentümergemeinschaft die Versicherungsleistung an diejenige Person auszahlen, der diese nach den versicherungsvertraglichen Regeln zusteht. Das wiederum waren aber nicht die Kinder, sondern die Mutter als frühere Wohnungseigentümerin. Deshalb hätte die Mutter die Versicherungsleistung fordern können - nicht aber ihre Kinder.
Hinweis: Ist eine Eigentumswohnung nach Eintritt eines Schadens veräußert worden, steht der Anspruch auf die Versicherungsleistung grundsätzlich dem Verkäufer der Wohnung zu - und nicht dem Käufer.

Quelle: BGH, Urt. v. 16.09.2016 - V ZR 29/16

Wohnungseigentumsrecht: Der Erwerber einer Eigentumswohnung haftet nicht für Hausgeldrückstände des Voreigentümers

Im Bereich des Wohnungseigentumsrechts hat der Bundesgerichtshof (BGH) nunmehr eine klare und bahnbrechende Entscheidung zugunsten der Erwerber von Eigentumswohnungen getroffen.

Nach der bisherigen Praxis der meisten Gerichte und Auffassung der meisten Fachkommentare war der Erwerber eines Wohnungseigentums gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft auch für Hausgeldrückstände des Voreigentümers uneingeschränkt haftbar.

Hier hat der BGH nunmehr entschieden, dass keinerlei Rechtsanspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Haftung solcher Altrückstände des Voreigentümers gegenüber dem neuen Erwerber besteht und sich insbesondere solche Ansprüche nicht aus der Bestimmung des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG herleiten lassen.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann daher bezüglich der Altrückstände des Voreigentümers diese nicht gegenüber dem Erwerber geltend machen und insbesondere auch nicht in dessen Wohnungseigentum vollstrecken.

Quelle: BGH Urteil vom 13.09.2013, Aktenzeichen V ZR 209/12

Autor: Rechtsanwalt Martin Klein, Ansbach, www.anwaltskanzlei-klein.de