Autor: Rechtsanwalt Martin Klein, Ansbach, www.anwaltskanzlei-klein.de

Eigenbedarf des Vermieters: Der Berufs- oder Geschäftsbedarf ist kein automatischer Kündigungsgrund mehr

Das Kündigungsrecht ist einmal mehr zu Lasten der Vermieter durch den Bundesgerichtshof (BGH) eingeschränkt worden.

Im Vorderhaus betrieb ein Mann ein Beratungsunternehmen, das Hinterhaus war vermietet. Nun wurde den Mietern das Mietverhältnis mit der Begründung gekündigt, dass deren Wohnung zur Erweiterung des ausgeübten Gewerbes benötigt werde, um einen weiteren Arbeitsplatz samt Archiv einzurichten. Als die Mieter trotz Kündigung nicht auszogen, reichte der Vermieter eine Räumungsklage ein.

Überraschenderweise urteilte der BGH nun entgegen seiner bisherigen Praxis. Denn bislang war der Berufs- oder Geschäftsbedarf des Vermieters durchaus ein Kündigungsgrund. Nun aber haben die Gerichte im Einzelfall festzustellen, ob das Interesse des Vermieters berechtigt ist. Es müssen nun also die beiderseitigen Belange abgewogen werden.

Bei einer Mischnutzung - wenn der Vermieter also die begehrte Wohnung sowohl zu Wohnzwecken als auch zu geschäftlichen Zwecken erhalten möchte - liegt eine größere Nähe zum Kündigungsgrund des Eigenbedarfs vor, da der Vermieter dann in der Wohnung auch einen persönlichen Lebensmittelpunkt begründen will. In diesen Fällen wird es nach wie vor mehrheitlich ausreichen, dass ein ernsthafter Nutzungswille besteht. Demgegenüber ist im vorliegenden Fall ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht gegeben. Denn aufgrund der beabsichtigten Nutzung allein für gewerbliche Zwecke hätte die Vermieterseite Gründe von einigem Gewicht darlegen müssen. Das war jedoch nicht geschehen. Deshalb durften die Mieter in ihrem Hinterhaus bleiben.

Hinweis: Der Vermieter von Wohnraum kann also nicht mehr ohne weiteres eine Kündigung wegen beruflicher oder gewerblicher Zwecke aussprechen.

Quelle: BGH, Urt. v. 29.03.2017 - VIII ZR 45/16

Eigenbedarf nicht umgesetzt: Trägt der Vermieter keine plausiblen Gründe für Planänderungen vor, wird es für ihn teuer

Im Wohnraummietrecht benötigt der Vermieter einen Grund für eine Kündigung. Häufig ist das der Eigenbedarf. Was aber, wenn eben dieser nur vorgeschoben wird und tatsächlich gar nicht besteht?

Ein Mieter erhielt die Kündigung seiner Wohnung mit der Begründung, dass ein neuer Hausmeister benötigt werde, der dort einziehen sollte. Nach einer Räumungsklage schlossen die Parteien einen Vergleich, in dem sich der Mieter verpflichtete, die Wohnung zu räumen. Nach seinem Auszug bezog allerdings nicht ein Hausmeister, sondern eine Familie die Wohnung. Deshalb klagte der Mieter nun wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs Umzugskosten sowie die Mehrkosten der höheren Miete für die neue Wohnung ein - knapp 26.000 EUR.

Der Bundesgerichtshof verwies die Angelegenheit an die Vorinstanz zurück. Setzt ein Vermieter den zunächst behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht um, liegt der Verdacht einer Täuschung nahe. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter die Darlegung zuzumuten, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Bedarf nachträglich entfallen sein soll. Das hatte hier der Vermieter allerdings (noch) nicht getan. Allein der Vortrag, der angebliche Hausmeister habe es sich anders überlegt und mitgeteilt, die Wohnung komme für ihn nicht infrage, reichte nicht aus.

Hinweis: Das vorinstanzliche Gericht muss also nochmals verhandeln. Der Vermieter wird genaue Angaben machen müssen, weshalb der ursprüngliche Mieter nicht eingezogen ist. Gelingt ihm das nicht, wird der Mieter seinen Schadensersatz erhalten.

Quelle: BGH, Urt. v. 29.03.2017 - VIII ZR 44/16

Lücke im Mietvertrag: Neues zu unwirksamen Klauseln für Schönheitsreparaturen

Dieses Urteil aus Berlin überrascht wirklich und stellt im Mietrecht in Sachen "Schönheitsreparaturen" etwas Neues dar. Ob es Bestand hat, bleibt jedoch noch abzuwarten.

Mieter und Vermieter schlossen einen Mietvertrag. Darin hieß es unter anderem: "Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter." Später wurde die Wohnung durch den Vermieter gekündigt und der Mieter zog aus. Die Schönheitsreparaturen führte dieser allerdings nicht aus. Daher verlangte der Vermieter nunmehr knapp 4.000 EUR als Schadensersatz.

Das Geld erhielt er aber nicht, da das Gericht der Auffassung war, dass die Klausel unwirksam sei. Aus dem Vertrag habe sich nämlich nicht ergeben, dass dem Mieter für die Übernahme der Schönheitsreparaturen ein entsprechender finanzieller Ausgleich gewährt wird. Daher konnte es offenbleiben, ob die angemietete Wohnung zu Beginn der Mietzeit unrenoviert oder renoviert gewesen war.

Hinweis: Die Möglichkeit der Revision wurde zugelassen. Es bleibt also abzuwarten, wie der Bundesgerichtshof über die Angelegenheit entscheidet. Bisher sind Gerichte davon ausgegangen, dass die hier verwendete Klausel bei renoviert übergebenem Wohnraum wirksam ist.

Quelle: LG Berlin, Urt. v. 09.03.2017 - 67 S 7/17

Erhebliche Gefährdung: Verwahrlosung der Mietwohnung kann zur außerordentlichen Kündigung führen

Kann der Vermieter seinem Mieter bei Müll und Gerümpel in der Wohnung kündigen?
Ein Mann wohnte seit über 30 Jahren in einer Mietwohnung. Bei einem Ortstermin zeigte sich, dass die Wohnung stark verschmutzt und mit Gegenständen derart zugestellt war, dass ein Raum gar nicht betreten werden konnte. Auch das Badezimmer war als solches nicht mehr nutzbar. Hinzu kam, dass der Mann die Räume nur unzureichend beheizt hatte. Deshalb kündigten die Vermieter die Wohnung. Schließlich legten sie Räumungsklage ein und gewannen den Rechtsstreit. Der Mieter hatte seine Pflichten aus dem Mietverhältnis verletzt und deshalb die Möglichkeit eines Schadens an der Mietwohnung erhöht.
Hinweis: Die Vermieter waren sogar berechtigt, die Wohnung wegen der erheblichen Gefährdung außerordentlich zu kündigen. Denn der Zustand der Wohnung machte selbst das Abwarten einer Kündigungsfrist unzumutbar.

Quelle: LG Nürnberg-Fürth, Beschl. v. 23.02.2017 - 7 S 7084/16

Doppelte Schriftformklausel: Trotz formularmäßiger Vereinbarung haben mündliche Vertragsabsprachen Vorrang

Viele Mietverträge sehen eine Klausel über Schriftformerfordernisse vor. Wann solche Klauseln nicht gelten, zeigt dieser Fall.
In einem gewerblichen Mietvertrag war eine sogenannte doppelte Schriftformklausel enthalten. Danach waren Änderungen oder Ergänzungen des Vertrags nur wirksam, wenn sie schriftlich vereinbart werden. Dies galt auch für eine Änderung dieser Schriftformklausel selbst. Dann wurde der Mietvertrag geändert, insbesondere hinsichtlich des Nutzungszwecks der Gewerbefläche. Die doppelte Schriftform wurde dabei nicht konsequent eingehalten. Das war aber nicht weiter tragisch. Denn der BGH urteilte, dass eine in einem Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene doppelte Schriftformklausel im Fall der formularmäßigen Vereinbarung eine mündliche oder auch allgemeinhin schlüssige Änderung der Vertragsabreden wegen des Vorrangs der Individualvereinbarung nicht ausschließt.
Hinweis: Einzelabreden - also echte individuelle Vereinbarungen - gehen den formularmäßigen schriftlichen Mietbedingungen in jedem Fall vor.

Quelle: BGH, Beschl. v. 25.01.2017 - XII ZR 69/16

Unangemessene Mieterbenachteiligung: Renovierungsklauseln müssen stets den Wohnungszustand als Maßstab berücksichtigen

Ist eine Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam, muss nicht der Mieter, sondern der Vermieter renovieren.
In einem Mietvertrag stand Folgendes: "Bei Auszug hat der Mieter die Mietwohnung renoviert zurückzugeben, da er sie bei Einzug renoviert erhalten hat." Außerdem sollte der Mieter eigene Arbeiten "auf fachhandwerklichem Niveau" ausführen. Als das Mietverhältnis beendet war, renovierte der Mieter allerdings die Wohnung nicht und verlangte trotzdem die Rückzahlung seiner Mietkaution. Als der Vermieter diese nicht zahlte, klagte der Mieter. Er war der Auffassung, dass die Renovierungsklausel unwirksam war. Und das Gericht sah das genauso.
Die Renovierungsklausel war wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, da erstens die Renovierung unabhängig vom aktuellen Renovierungszustand der Wohnung und der zuletzt durchgeführten Schönheitsreparatur verlangt wurde und zweitens der Mieter eigene Arbeiten "auf fachhandwerklichem Niveau" durchführen sollte. Damit war die gesamte Schönheitsreparaturklausel unwirksam und der Mieter erhielt seine Kaution zurück.
Hinweis: Kein Mieter muss Arbeiten wie ein Fachmann durchführen. Außerdem müssen Renovierungsarbeiten immer nur dann durchgeführt werden, wenn sie auch erforderlich sind. Insoweit ist der Zustand der Wohnung stets Maßstab für die Durchführung der Arbeiten.

Quelle: AG Köln, Urt. v. 28.10.2015 - 220 C 85/15

Verspäteter Auszug: Die Nutzungsentschädigung an den Vermieter kann höher ausfallen als die ursprüngliche Miete

Ist das Mietverhältnis beendet und die Mieter ziehen nicht aus, müssen sie eine Nutzungsentschädigung zahlen. Und die kann schon einmal höher ausfallen als die bisher gezahlte Miete.
In München war ein Einfamilienhaus zu einem monatlichen Preis von 944 EUR vermietet worden. Der Vermieter erklärte dann die Eigenbedarfskündigung und die Mieter räumten das Haus - allerdings mit einer sechsmonatigen Verspätung. Für die sechs Monate verlangte der Vermieter nun eine Nutzungsentschädigung nach Maßgabe der für das Mietobjekt üblichen Neuvertragsmiete, hier rund 7.300 EUR. Schließlich klagte der Vermieter den Betrag ein - und erhielt Recht.
Die Nutzungsentschädigung kann nach einer Kündigung höher ausfallen als die bisher gezahlte Miete, da die Höhe der Nutzungsentschädigung anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrags über die Wohnung ortsüblichen Miete (Marktmiete) zu bestimmen ist.
Hinweis: Ein bitteres Urteil für Mieter. Aber nach einer ordnungsgemäßen Kündigung ist das Mietverhältnis nun einmal beendet und die ursprünglichen vertraglichen Absprachen gelten nicht mehr.

Quelle: BGH, Urt. v. 18.01.2017 - VIII ZR 17/16

Betriebskosten bei Wohneigentum: Vereinbarte Jahresfristen müssen auch bei ausstehendem WEG-Beschluss eingehalten werden

Besonders ärgerlich ist es für den Vermieter, wenn der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage die Betriebskosten so spät abrechnet, dass Nachforderungen gegenüber den Mietern nicht mehr möglich sind.
Der Fall war recht einfach gelagert: Im Mietvertrag hatten sich Vermieter und Mieter darauf geeinigt, dass die Betriebskosten jährlich nach Genehmigung der Abrechnung in der Eigentümerversammlung abgerechnet werden. Die Betriebskosten für die Jahre 2010 und 2011 rechnete ein Vermieter dann allerdings erst mit Schreiben vom 07.12.2013 ab, nachdem die Wohnungseigentümergemeinschaft kurz zuvor den Beschluss über die Jahresabrechnungen der Wohnungseigentümer gefasst hatte. Der Mieter empfand das als zu spät und zahlte die verlangte Nachforderung nicht, da nach dem Gesetz der Vermieter spätestens bis zum 31.12. des Folgejahres über die Betriebskosten abrechnen muss. Schließlich klagte der Vermieter seine Ansprüche ein, da er nach seiner Auffassung die Verspätung nicht zu vertreten hatte.
Der Bundesgerichtshof war allerdings anderer Auffassung. Grundsätzlich muss der Vermieter eine Eigentumswohnung auch dann innerhalb der Jahresfrist über die Betriebskosten abrechnen, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung nicht vorliegt.
Hinweis: Vermieter sollten stets die Jahresfrist zur Abrechnung beachten. Eine möglichst frühe und zeitnahe Abrechnung sind sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter wünschenswert.

Quelle: BGH, Urt. v. 25.01.2017 - VIII ZR 249/15

Schneebedeckte Hundehaufen: Fehlende Aufforderung zur Schadensbeseitigung führt zum Wegfall von Ersatzansprüchen

Hier kommt wieder ein Fall, bei dem man sich unwillkürlich fragt, ob sich die Justiz tatsächlich mit so etwas beschäftigen muss.
Ein recht skurriler Fall: Eine Eigentumswohnung mit Garten wurde im Winter verkauft. Der Verkäufer hatte zuvor seinen Hund öfters in den Garten gelassen. Dort hinterließ dieser eine Vielzahl von Hundehaufen, die dem Käufer allerdings erst einige Wochen nach der Übergabe auffielen. Vorher waren diese Haufen nämlich durch Schnee bedeckt gewesen. Der Käufer beauftragte eine Gartenbaufirma mit der Beseitigung der Haufen, bei der angeblich eine Kontamination des Erdreichs festgestellt wurde. Der Oberboden musste abgetragen werden. Die entstandenen Kosten von 3.500 EUR verlangte der Käufer nun von dem Verkäufer erstattet und klagte seine Forderung ein.
Auch das Gesicht war der Auffassung, dass es sich grundsätzlich um einen Sachmangel handelte. Der Käufer hätte den Verkäufer allerdings zum Entfernen der Haufen auffordern und eine entsprechende Nachfrist setzen müssen. Da er dies versäumt hatte, konnte er nun auch keinen Schadensersatz mehr verlangen. Auf die Tatsache, dass der Käufer die Kontamination des Bodens selbst mit verursacht hat, da er den Kot zu spät beseitigt hatte, kam es letztendlich nicht mehr an.
Hinweis: In diesem Fall hat der Käufer also Pech gehabt. Wie so häufig, muss derjenige, der von einem anderen etwas verlangt, diesen zunächst dazu auffordern. Und diese Aufforderung ist in einer Vielzahl von Fällen auch mit einer Frist zu versehen.

Quelle: AG München, Urt. v. 13.04.2016 - 171 C 15877/15

"Bis zum dritten Werktag": Die Anweisung, nicht der Eingang der Miete entscheidet über fristgerechte Zahlung

In aller Regel muss der Mieter bis zum dritten Werktag eines Monats seine Miete gezahlt haben. Was bedeutet das aber genau? Muss das Geld am dritten Werktag auf dem Konto des Vermieters sein? Nach dieser Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) wohl nicht.
Das Gesetz bestimmt, dass die Miete spätestens bis zum dritten Werktag des Monats zu zahlen ist. In einem Fall vor dem BGH hatten die Parteien im Mietvertrag Folgendes vereinbart: "Die Gesamtmiete ist monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats an den Vermieter auf dessen Konto zu zahlen. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an." Dann kam es, wie es kommen musste: Die Miete kam in mehreren Monaten erst nach Ablauf des dritten Werktags beim Vermieter an. Dieser kündigte daraufhin das Mietverhältnis wegen verspäteter Mietzahlungen fristlos - hilfsweise fristgerecht - und erhob eine Räumungsklage.
Die Klage verlor er in allen Instanzen. Laut Gesetz ist die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist. Dem entspricht auch der Mietvertrag, wonach die Miete spätestens am dritten Werktag des Monats an den Vermieter zu zahlen ist. Insoweit genügt es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung, dass der Mieter seinem Geldinstitut den Zahlungsauftrag für die Überweisung bis zum dritten Werktag des Monats erteilt und das Konto des Mieters ausreichend gedeckt ist. Eine unpünktliche Zahlung des Mieters lässt sich auch nicht aus dem Mietvertrag herleiten, wonach es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes ankommt. Denn diese Formularklausel ist wegen einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters unwirksam.
Hinweis: Es kommt also für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung bei Überweisungen nicht darauf an, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts auf dem Konto des Vermieters eingegangen, sondern bis dahin in die Wege geleitet worden ist.

Quelle: BGH, Urt. v. 05.10.2016 - VIII ZR 222/15

Schaden bei Hausdurchsuchung: Mieter muss nicht für Schäden aufkommen, die dem Polizeieinsatz anzulasten sind

Haftet der Mieter für einen Schaden nach einem Polizeieinsatz, den er selbst verursacht hat?
Auf Grundlage eines richterlichen Beschlusses war die Wohnung eines Mieters durchsucht worden. Bei dieser Durchsuchung wurden 26 g Marihuana gefunden und sichergestellt. Für die beim Einsatz beschädigte Wohnungstür verlangte der Vermieter nun die Reparaturkosten vom Mieter ersetzt - und klagte die Kosten ein.
Das Gericht stellte sich aber auf die Seite des Mieters und entschied, dass dieser nicht zahlen muss. Zwar muss nach allgemeiner Lebenserfahrung derjenige, der seine Wohnung als Aufbewahrungsort für illegale Betäubungsmittel nutzt oder zur Verfügung stellt, damit rechnen, dass es aufgrund von Durchsuchungen zu Schäden an der Wohnung kommen kann - haften muss er dafür jedoch nicht in jedem Fall. Entscheidend ist nämlich der Kausalzusammenhang; und dieser fehlte hier. Denn auch, wenn der Mieter den Einsatz selbst zu verantworten hatte, die Tür wurde von der Polizei beschädigt. Also kann der Schaden dem Mieter nicht zugerechnet werden - und damit war eine Ersatzpflicht ausgeschlossen.
Hinweis: Findet in einer Wohnung eine berechtigte Hausdurchsuchung statt und werden dabei Schäden verursacht, haftet der Mieter dafür also nicht.

Quelle: BGH, Urt. v. 14.12.2016 - VIII ZR 49/16

Eigenbedarf einer GbR: Unterbliebenes Angebot einer Alternativwohnung führt nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung

Auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) kann im Mietrecht eine Eigenbedarfskündigung aussprechen.
Vier Personen hatten eine GbR gegründet und ein Haus mit mehreren Wohnungen gekauft. Vor mehr als 20 Jahren begann die GbR mit der Sanierung des kompletten Anwesens und der Aufteilung der Wohnungen. Eine der Wohnungen war bis zuletzt nicht saniert worden. Den Mietern dieser Wohnung kündigte die GbR das Mietverhältnis und begründete diese Kündigung mit dem Eigenbedarf der Tochter eines der vier Gesellschafter. Als die Mieter nicht auszogen, erhob die GbR eine Räumungsklage. Schließlich musste der Bundesgerichtshof entscheiden.
Die Richter urteilten, dass auch eine GbR einen Eigenbedarfsgrund einer ihrer Gesellschafter oder dessen Angehöriger geltend machen kann. Dabei hat ein Vermieter grundsätzlich die Pflicht, den Mietern freie Wohnungen im Objekt anzubieten. Unterlässt er dies, führt das allerdings nicht zur Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung: Der Mieter kann diesbezüglich allenfalls Schadensersatzansprüche geltend machen. Im Ergebnis hatte die Räumungsklage also Erfolg - die Mieter mussten ausziehen.
Hinweis: Das sollte Vermieter nicht zu unberechtigten Eigenbedarfskündigungen verleiten. Denn die Rechtsfolgen könnten später gravierend sein. Vorgeschobene Eigenbedarfsgründe können zu erheblichen Schadensersatzansprüchen führen.

Quelle: BGH, Urt. v. 14.12.2016 - VIII ZR 232/15

Berechtigte Gebrauchsüberlassung: Wer seine Wohnung nicht vollständig aufgibt, darf sie nahen Angehörigen überlassen

Soll eine Wohnung einer dritten Person überlassen werden, ist grundsätzlich die Zustimmung des Vermieters erforderlich. Dabei gibt es aber auch Ausnahmen. Wo und wie die Grenzen im Einzelfall zu ziehen sind, zeigt dieser Fall.
Seit 1982 bewohnt ein Ehepaar mit seiner Tochter eine Wohnung. Im Laufe der Zeit verlagerten die Eltern ihren Lebensmittelpunkt bis auf drei Monate im Jahr in die Türkei, so dass die mittlerweile erwachsene Tochter die Wohnung in den restlichen neun Monaten allein bewohnte. Der Vermieter war nun der Auffassung, dass dies eine unberechtigte Gebrauchsüberlassung an die Tochter darstellen würde. Nach Ausspruch einer vergeblichen Abmahnung kündigte er das Mietverhältnis und erhob eine Räumungsklage. Diese wurde jedoch vom Amtsgericht abgewiesen. Ein Mieter darf natürlich seine Wohnung auch seinen Verwandten nicht zur alleinigen Benutzung überlassen. Das ist hier aber auch gar nicht der Fall, da die Eltern die Wohnung immerhin drei Monate im Jahr bewohnen. Eine unberechtigte Gebrauchsüberlassung an nahe Angehörige läge erst dann vor, wenn der eigentliche Mieter den Gewahrsam über die Wohnung tatsächlich vollständig aufgeben würde.
Hinweis: Anders ist der Fall bei einer Untervermietung zu bewerten: Hier muss der Vermieter zustimmen. Allerdings ist er in aller Regel auch dazu verpflichtet.

Quelle: AG München, Urt. v. 02.03.2016 - 424 C 10003/15

Mieterhöhung abgewiesen: Ein fehlerhafter "qualifizierter Mietspiegel" kann als "einfacher Mietspiegel" dienen

Die Festlegung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist in der Praxis alles andere als einfach, es sei denn, es kann auf einen Mietspiegel zurückgegriffen werden.
Eine Eigentümerin klagte gegen ihre Mieter auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Die Mieter waren allerdings der Auffassung, dass sie bereits die ortsübliche Vergleichsmiete zahlen würden und deshalb keine Erhöhung in Betracht käme. Die Mieter hatten den Berliner Mietspiegel aus dem Jahr 2015 als Schätzgrundlage herangezogen. Das Problem des Falls bestand darin, dass es sich bei diesem Mietspiegel ursprünglich um einen qualifizierten Mietspiegel gehandelt hatte.
Im Gegensatz zum einfachen Mietspiegel ist ein qualifizierter Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen zu erstellen. Zwar wurde im Berliner Fall der qualifizierte Mietspiegel von mehreren Gerichten als fehlerhaft eingestuft - aber wie es in der Rechtsprechung dem Laien oftmals merkwürdig anmutet: Zweifel an der Richtigkeit selbst dieses fehlerhaften Mietspiegels konnte das Gericht prinzipiell nicht erkennen. Daher erfuhr der Mietspiegel in diesem Fall keine generelle Ungültigkeit, jedoch eine Degradierung von "qualifiziert" auf "einfach". Für die Beklagten in diesem Fall unerheblich, da ihnen selbst dieser einfache Mietspiegel Recht gab: Ihm entsprechend würde die ortsübliche Vergleichsmiete durch die verlangte Mieterhöhung überschritten. Daher konnte die Vermieterin diese auch nicht durchsetzen.
Hinweis: Ein unwirksamer qualifizierter Mietspiegel kann also als einfacher Mietspiegel berücksichtigt werden.

Quelle: LG Berlin, Urt. v. 31.08.2016 - 65 S 197/16

Kündigungsausschluss im Mietrecht: Formularmäßige Vereinbarung im Mietvertrag gilt bis zu einem Zeitraum von vier Jahren

Seitdem im Wohnraummietrecht Befristungen praktisch unmöglich sind, wird immer häufiger zum vereinbarten Kündigungsausschluss gegriffen.
In einem Mietvertrag über eine Doppelhaushälfte hatten die Parteien handschriftlich vereinbart, dass beide für die Dauer von vier Jahren auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags verzichteten. Die Kündigung sollte erstmals zum Ablauf des Zeitraums mit der vertraglichen Frist zulässig sein. Die Mieter kündigten trotzdem vorher und stellten die Mietzahlungen ein. Der Vermieter berief sich natürlich auf den Kündigungsausschluss, hielt die Kündigung somit für unwirksam und klagte erfolgreich seine Mieten ein.
Der Bundesgerichtshof beschloss, dass ein formularmäßiger Kündigungsausschluss dann unwirksam ist, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren überschreitet. Vorliegend war die ordentliche Kündigung aber erstmals zum Ablauf des Vierjahreszeitraums zulässig. Daher waren die Parteien für die Dauer von vier Jahren an den Mietvertrag gebunden, konnten jedoch noch vor Verstreichen dieser Zeitspanne eine Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist aussprechen. Der Kündigungsausschluss war daher rechtmäßig, die Kündigung der Mieter dementsprechend nicht, weshalb der Vermieter seine Klage auf die Zahlung der Mieten gewann.
Hinweis: Ein vertraglicher Kündigungsausschluss sollte sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter wohl durchdacht sein. Vier Jahre können eine lange Zeit sein, in der eine Kündigung und damit eine Beendigung des Mietverhältnisses nicht in Betracht kommen.

Quelle: BGH, Beschl. v. 23.08.2016 - VIII ZR 23/16

Bürgschaft für Mietzahlungen darf der Höhe nach unbegrenzt sein

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat hier in einer wichtigen Frage Klarheit geschaffen. Strittig war häufig, ob für eine Mietbürgschaft, welche von Dritten, beispielsweise Familienangehörigen des Mieters übernommen wird, die gleiche Begrenzung der Höhe nach gilt, wie für die gesetzlich geregelte Mietkaution (Obergrenze drei Monatskaltmieten).

Hier hat der BGH nunmehr klargestellt, dass eine Bürgschaft den Bürgen in unbegrenzter Höhe bindet, so dass auch Mietrückstände, welche sich auf zum Teil erhebliche Beträge deutlich über drei Monatsmieten belaufen, gegenüber dem Bürgen in unbegrenzter Höhe geltend gemacht werden können.

Zu Gunsten der Vermieter ist daher nunmehr höchst richterlich entschieden, dass diese Möglichkeit eines Sicherungsmittels eine betragsmäßig weit höhere Risikoabsicherung bieten kann wie die gesetzlich limitierte Mietkaution. Vermieter sollten daher bei Neuabschluss von Verträgen über die Möglichkeit nachdenken, einen Dritten als Bürgen in das Mietverhältnis mit einzubinden.

Für Mieter bzw. Personen, welche eine Bürgschaft abgeben sollen bzw. wollen, sei ausdrücklich auf das unbegrenzte Risiko hingewiesen.

Quelle: BGH, Urteil vom 10.04.2013, Aktenzeichen VIII ZR 379/12

mietrechtliche Anforderungen bei älterem Gebäudebestand

Häufig besteht bei Altbaubestand Streit zwischen Vermieter und Mieter darüber, welche technischen Normen einzuhalten sind bzw. ob die baulichen Gegebenheiten des Altbaubestandes ggf. eine Mietminderung rechtfertigen.

Hier hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 05.06.2013 weitgehend Klarheit geschaffen.

Im vorliegenden Fall hatte ein Vermieter bei einem aus dem Jahr 1952 stammenden Gebäude einzelne Renovierungsmaßnahmen, insbesondere teilweise Erneuerung des Estrichs im Jahr 2003 vorgenommen.

Der Mieter war nach Durchführung der Arbeiten der Auffassung, der Tritt- und Schallschutz des Estrichs entspreche nicht den geltenden aktuellen Schallschutzbestimmungen und aufgrund dessen eine Mietminderung von 20 % vorgenommen.

Der BGH ist zum Ergebnis gelangt, dass die Estricharbeiten nicht den aktuellen (erhöhten) Anforderungen an den Schallschutz entsprechen, jedoch die Anforderungen des ursprünglichen Baujahres des Gebäudes (1952) erfüllt sind.

In diesem Zusammenhang hat der BGH unmissverständlich klargestellt, dass solche Renovierungsarbeiten, welche nicht einen Neubau bzw. einen grundlegenden Eingriff in die Gebäudesubstanz darstellen, in mietrechtlicher Hinsicht nicht den Maßstab der aktuellen Bauvorschriften, sondern nur den zum Zeitpunkt der urnsprünglichen Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften entsprechen müssen.

Ist dies der Fall, hat der Mieter kein Mietminderungsrecht.

Quelle: BGH, Urteil vom 05.06.2013, Aktenzeichen VIII ZR 287/12

unwirksame Befristung eines Mietvertrages kann als Kündigungsausschluss gelten

Wohnraummietverträge sind häufiger befristet, wobei der größte Teil der Befristung mangels Vorliegen der gesetzlichen Wirksamkeitsvoraussetzungen unwirksam sind.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nunmehr Klarheit geschaffen, wie mit einer solchen unwirksamen Befristung zu verfahren ist:

Hierbei kommt der BGH zum Ergebnis, dass, wenn eine Befristung eines Wohnraummietvertrages unwirksam ist, weil die gesetzlichen Voraussetzungen des § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht vorliegen, in diesem Falle der Vertrag dann als unbefristet gilt, somit auf unbestimmte Zeit geschlossen. Neu ist hier jedoch, dass der BGH klarstellt, dass die Befristung trotz ihrer Unwirksamkeit Bedeutung hat, nämlich im Wege einer ergänzenden Vertragauslegung, so dass das Ergebnis herbeizuführen ist, welches sich ergeben hätte, wenn die Vertragsparteien gewusst hätten, dass die Befristung unwirksam ist.

Der BGH schließt aus der geschlossenen Befristung dann den Wunsch beider Vertragsparteien, also sowohl des Vermieters als auch des Mieters, dass das Mietverhältnis während der benannten Dauer von beiden Seiten nicht gekündigt werden können soll. Aufgrund dessen legt der BGH die unwirksame Befristung aus als befristeten beiderseitigen Kündigungsverzicht, was letztlich zum gleichen Ergebnis führt, wie eine wirksame Befristung.

Im Ergebnis kann daher auch bei unwirksamer Befristung während des Zeitraumes der Befristung das betreffende Mietverhältnis nicht wirksam gekündigt werden.

Quelle: BGH, Urteil vom 10.07.2013, Aktenzeichen VIII ZR 388/12